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【金正 • 资讯】山东出台弹性供地办法
所属分类:[ 新闻动态 ]   发布日期:[ 2022-05-24 ]

为进一步促进土地节约集约利用,构建更加完善的土地要素市场化配置体制机制,根据土地管理法律法规和国家有关政策规定,结合省实际,制定《山东省国有建设用地弹性供应暂行办法》。

山东省国有建设用地弹性供应

暂行办法

第一章 总则

第一条  为进一步促进土地节约集约利用,构建更加完善的土地要素市场化配置体制机制,根据土地管理法律法规和国家有关政策规定,结合我省实际,制定本办法。

第二条  本省行政区域内工业及公共服务等国有建设用地,采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等弹性供应方式的,适用本办法。

公共服务用地包括能源、环境保护、养老、教育、文化、体育、供水、燃气供应、供热设施、公共卫生、停车设施等。

混合用地(不含商业、娱乐、商品住宅用地)采取弹性供应的,可按照主导用途参照执行。

第三条 长期租赁是指市、县(市)人民政府将国有建设用地使用权出租给承租人,由承租人与市、县(市)自然资源主管部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的供应方式。

先租后让是指市、县(市)人民政府先行以租赁方式向承租人供应土地,承租人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后,可申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。

租让结合是指市、县(市)人民政府先行以租赁方式向承租人供应土地,承租人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后,可将部分租赁土地转为出让土地、部分土地保留租赁的供应方式。

弹性年期出让是指市、县(市)人民政府依据国土空间规划,综合国家产业政策、产业发展趋势、企业用地需求等,在法定年期内合理确定出让年限,将国有建设用地使用权出让给受让人的供应方式。  

第二章 基本规定

第四条 弹性供应土地,应为经依法批准的国有建设用地。

第五条 弹性年期出让由市、县(市)人民政府根据产业类型、投资额度、企业需求等科学确定出让年限,但不得超过法定出让最高年限。

长期租赁,具体租赁期限由合同约定,一般不低于5年,最高年限为20年,期满可续期。

先租后让、租让结合的,先行租赁期限由合同约定,但不得超过20年,转为出让时,租让年限合计不得超过该宗土地法定出让最高年限。

第六条 依法必须以招标、拍卖、挂牌方式出让的国有建设用地使用权实行先租后让、租让结合的,招标、拍卖、挂牌程序可在租赁供应时实施,承租人使用租赁土地达到合同约定条件后办理出让手续时,可参照国有土地使用权协议出让有关规定,采取协议方式出让。

第七条 弹性供应首期配置时,应明确后续续期价格的计算规则和条件,并予以公示。

以出让方式供应的建设用地起始价或底价,由市、县(市)人民政府自然资源主管部门委托土地评估机构,按照《城镇土地估价规程》等技术标准评估后,根据土地估价结果和政府产业政策,经政府集体决策综合确定,出让底价应按实际出让年限进行年期修正。

市、县(市)人民政府自然资源主管部门应组织对拟租赁地块的租金进行评估,经政府集体研究综合确定标底(底价)、租金调整的时间间隔和调整幅度等,通过招标、拍卖、挂牌或双方协议的方式确定租金。租金标准不得低于国家规定最低地价折算的最低租金标准。

第三章 办理程序

第八条 市、县(市)人民政府自然资源主管部门会同有关部门拟定建设用地供地方案,明确供应方式、产业供应前置条件、开发建设条件、规划条件、租赁转出让条件、达到约定条件期限、供应期限、出让(租)金、缴款时间和方式等内容。供地方案报有批准权市、县(市)人民政府批准后,由同级人民政府自然资源主管部门实施。

第九条 弹性供应成交后,中标人或竞得人与自然资源主管部门签订国有建设用地使用权出让合同或租赁合同。由县(市、区)人民政府或各类园区管委会与受让人(承租人)签订履约监管协议。

第十条 租赁土地承租人应持国有租赁合同、土地租金缴纳凭证等相关材料依法申请办理不动产首次登记。

第十一条 租赁国有建设用地转为出让的,受让人应持原不动产权证书、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等材料,缴纳相关税费后申请办理不动产变更登记。

第十二条 采取先租后让、租让结合方式供应的,在合同约定的租赁期满前1年,由县(市、区)人民政府或各类园区管委会负责组织相关部门进行考核评价。考核评价合格,申请出让的,签订国有建设用地使用权出让合同;申请继续租赁的,重新签订国有建设用地使用权租赁合同。考核评价不合格,且未在租赁合同期满前整改到位的,按照租赁合同、履约监管协议约定处理。

采取长期租赁方式供应的,租赁期限届满,承租人需继续使用土地的,应在期满前6个月向出租人申请续期。除因社会公共利益需要或合同约定应当收回的,应准予续期。

第十三条 采取弹性供应的,受让人(承租人)应严格按照合同约定的规划条件利用土地,不得擅自改变。如申请改变土地用途,经依法批准后办理相关手续。

采取先租后让、租让结合和长期租赁方式供应的,承租人在合同约定租赁期内,全部支付租金并领取不动产权证书后,按照合同约定完成投资开发,经出租人同意,可以申请办理国有建设用地使用权或国有建设用地使用权及地上建筑物、构筑物、附属设施的转让、转租、抵押,但履约监管协议中另有约定的除外。

租赁土地使用权转让、抵押的,须依法办理不动产登记,其地上建筑物、构筑物及其附属设施一并登记。租赁土地使用权转租的,其地上建筑物、构筑物及其附属设施随之转租。地上建筑物、构筑物及其附属设施转租的,其使用范围内的租赁土地使用权随之转租。

新租、续租、租赁转出让、改变土地用途的情况均需重新签订合同,自然资源主管部门及时将合同信息传递至税务部门,税务部门向受让人(承租人)开具缴款通知,由受让人(承租人)在缴款通知规定期限前向税务部门缴纳相关税费。

国有建设用地使用权出让收入入库后需要退库的,按照财政部门有关退库管理规定办理。其中,因缴费人误缴、税务部门误收需要退库的,由缴费人向税务部门申请办理,税务部门经严格审核并商财政、自然资源等部门复核同意后,按规定办理退付手续;其他情形需退库的,由缴费人向财政、自然资源等部门申请办理,人民银行依据财政部门开具的收入退还书按规定办理退付手续。 

第四章 履约监管和法律责任

第十四条 由县(市、区)人民政府或各类园区管委会负责组织各相关部门对履约情况进行登记、统计、跟踪问效,并将相关情况纳入诚信体系。

第十五条 因不可抗力或政府原因导致土地不能按合同约定期限开竣工或达到租赁转为出让条件的,受让人(承租人)可在合同约定期限前30日向出让人(出租人)提出延期申请,经出让人(出租人)同意后相关期限可以顺延,但顺延期限不得超过1年。延期申请批复信息要同时传递给税务部门。

超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发且符合土地闲置费征收条件的,由自然资源主管部门将应缴相关信息传递至税务部门,由税务部门按规定征收土地闲置费。

第十六条 受让人(承租人)应按合同约定的金额、期限和方式支付土地价款(租金),出让人(出租人)按照合同约定按时交付土地。未按时缴纳土地价款(租金)和交付土地的,违约责任按合同约定执行。

第十七条 违反相关规定转让、转租、抵押租赁土地使用权的,出租人有权责令土地使用者限期改正。逾期不改正的,出租人有权解除租赁合同,无偿收回租赁土地使用权,注销不动产登记,并有权要求违约赔偿。

第十八条 租赁土地期限届满,土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的,租赁土地使用权应由出租人无偿收回,地上建筑物、构筑物及其附属设施按合同约定处置。

第五章  附  则

第十九条 各市、县(市)可结合实际,根据本办法制定实施细则。

第二十条 国务院及所属部门文件中明确的其他产业用地涉及弹性供应的,可参照本办法执行。

第二十一条 本办法自2022年6月12日起施行,有效期至2024年6月11日。


解读


一、起草的背景和过程

2020年3月《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中明确“健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资(入股)等工业用地市场供应体系”。2021年3-4月采取函调与实地调研相结合的方式,总结梳理16市相关工作情况,学习借鉴北京、上海、深圳、广西、湖南、四川等地出台的相关文件精神,结合我省9个地市实施国有建设用地弹性出让的工作经验,起草了《办法(征求意见稿)》。5月征求各市自然资源主管部门、厅有关处室意见及省发展改革委等5部门意见,并在厅网站向社会公开征求意见。6-7月结合自然资源部拟将出台的《国有建设用地使用权配置办法(征求意见稿)》对《办法》再次进行修改完善。并于9月18号,经第16次厅长办公会审议通过。2022年1月,按省政府办公厅要求,完成省发展改革委等五部门会签,通过省司法厅合法性审核。4月11日经省政府第152次常务会议审议通过。

二、主要内容

《办法》明确了五方面内容:

一是明确了弹性供应政策范围和政策定义。

二是明确了弹性供应基本原则。弹性出让的土地,应当为经依法批准的国有建设用地;明确了弹性出让的期限要求;明确采取弹性出让必须依据公平、公正、公开原则;明确弹性出让起始价、底价、租金的确定原则和标准。

三是明确了弹性供应办理程序。从供地方案、合同签订、履约监管、不动产登记及变更登记、考核评价及续期要求、租赁土地的转让转租抵押等六个方面进行明确。

四是明确履约监管内容。明确“谁提出、谁监管”的原则;明确租赁转出让时,综合考核评价不合格、不申请、不配合的处置方式;无法按时履约的,申请延期的条件和时限;土地使用者和出让人(出租人)未按照合同约定支付土地价款(租金)和交付土地的处置方式;违反相关规定转让、转租、抵押租赁土地使用权的处置方式;租赁土地未申请续期或申请续期未获批准的处置方式。

 五是明确各市、县可根据《办法》制定具体实施细则;明确可参照《办法》执行的情形。


集团简介

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